国泰君安:地产将进入供需反转的经济后周期牛年

  楼市需求动能保持强劲,同时,新开工面积因为房企去杠杆和供地较少原因造成绝对额小于销售面积,若持续供小于求,将确立楼市牛年。

  投资销售强劲继续保持,新开工略弱,楼市动能有上行可能。考虑到2020年年初受疫情影响导致的基数失效,我们对比2018年年底至2019年年初的环比变化情况。按照环比增速差来看,2021年的环比增速在投资、新开工、销售金额这3个维度上,分别较2019年同期-0.9pct、-9.5pct、+7.6pct。回顾2019年年初的楼市基本面,在2018年一刀切的施行资管新规,使得2018年下半年单边下行,至2018年4季度政策放松后出现明显反弹,叠加2019年部分城市人才引进政策的放松,楼市迎来小阳春。因此,对比2019年年初较快的增速,当前楼市在销售动能上表现出较强的上行趋势,而新开工数据成色则略有不足。

  关注住宅销售面积超过新开工面积隐含的供需反转,类比2015年的需求牛市将成为全年主题。前2月,住宅新开工面积1.3亿平方米,住宅销售面积为1.6亿平方米,出现0.3亿平方米缺口,库存进一步降低。上一轮经历新开工面积持续超过销售面积、并反转为新开工小于销售的年份是2015年,2021年和2015年类似之处在于货币持续宽松后资金向楼市溢出,叠加房企持续去库存和供地较少,预计2021年将成为边际供给略小于边际需求的年份,楼市迎来牛年。

  行政政策干扰较难成为楼市上行的阻碍,楼市后周期效应逐步显现。考虑到楼市有较大概率出现超过以往年份幅度的上行,行政政策的出台也将顺理成章,在《用金融,重塑地产周期》中我们已经充分论证过,在金融政策和行政政策之间,核心变量是金融政策,行政政策对楼市的作用非常小。而在2018年年底开启的货币宽松周期当中,地产行业属于最晚受益于信用宽松的行业,后周期效应明显。当前,我们认为地产将进入供需反转的经济后周期牛年。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

  风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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