800万元住宅报价直降70万 上海教改精准打击“高烧”学区房

  3月16日,上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,将从今年9月1日起施行。

  此次政策提出了一个重要的创新或改革,即“名额分配综合评价录取”。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%~65%。其中,名额分配到区招生录取,以区为单位,依据总分排序按计划录取;名额分配到校招生录取,以初中学校为单位,依据总分排序按计划录取。

  通俗而言,今后在上海即使再“菜”(编者注:实力较差)的初中也有名额上好的高中,业内人士认为,此举或将为学区房降温。

  新政的效果已开始显现。

  “以前这里的房东都不大情愿让我们中介人员进屋。出了教改政策后,房东看到我们带客户都很热情,还经常叫我去家里坐坐。”3月23日,上海浦东某热门学区房中介小王对《中国经济周刊》记者说。

  上海学区房“高烧”快1年

  易居研究院智库中心提供给《中国经济周刊》记者的一份报告显示,上海学区房“高烧”是从2020年二季度开始的。

  该报告挑选了三大板块进行分析。其中,大三林板块包括了前滩板块(2020年学区房炒作较多的新兴板块);张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块;黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。

  大三林板块和张江板块选取了一手住宅数据,而黄浦区则选取了二手住宅数据。

  数据显示,大三林板块(含前滩,2020年学区房涨幅较快的新兴板块,新房)、张江板块(较为优质的近郊区学区板块,新房)和黄浦区(教育资源丰富的主城区,二手房)三个区域/板块的价格,2019年比较稳定。到了2020年,尤其是当年二季度开始,这三个区域/板块的价格明显上涨,出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等现象。2020年下半年,其价格涨幅明显高于上海平均水平。

  根据克而瑞数据库的监测,2020年全年,上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%;而大三林板块新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比涨幅为17.7%。

  克而瑞认为, 类似涨幅明显偏大,说明价格虚高。若后续价格下跌,则容易对购房者产生各类风险。

  上海三个热点区域/板块的房价走势

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数据来源:CRIC、易居研究院

  回访:学区房降温 ,“老破小”首当其冲

  今年1月,《中国经济周刊》记者曾实地探访浦东某“老破小”学区房,彼时该小区有房源报价每平方米21万元,仅一墙之隔的另一小区因号称“双学区”房,则要再加价50万~100万元不等。

  当时房产中介小刘告诉记者,房东挑客现象严重,希望能够尽快拿到钱款,如果还没有准备好资金没必要看房。“房东也已看好了其他楼盘要赶紧下单,现在这个时间点,不跳价就是好房东了!”小刘1月10日曾对记者这样说道。

  3月23日,当记者再次询问该小区房价时,小刘介绍,有户近50平方米的两居室目前报价680万元,只要出价,都可以谈。“说句实话,我都瞧不上这房子,在这里买房很多人都是就挂个户口就再租掉的,都是为了孩子读书用。”

  小刘告诉《中国经济周刊》记者,现在房东的心态和去年大不一样,看到别人降价也有些着急。“去年有户50平方米的房子挂800万元总价,当时房东的心态是不愁卖,随便挂个高价,现在政策一出立马降了70万元。”

  记者还发现,近期上海链家下架了约万套二手房源。有房产销售透露,现在要上架房源,需要上传房东的身份证、房产证等真实信息并经后台人工审核,否则链家平台的外网就无法展示,但内网还能看得到。

  3月24日,记者以购房者身份询问主销黄浦区学区房的房产中介小吴。小吴介绍说:“我感觉这里的学区房反而有微涨,只是房东不像年前那样‘高姿态’,可以跟他砍价。”据了解,黄浦区目前在售学区房小户型均价约15万元/平方米,大户型约10万~13万元/平方米。

  “菜中”周边住宅可不可以买?

  中原地产资深市场分析师卢文曦对记者说:“我个人将学区房定义为小学能上一梯队的公办学校,因为小学主要是培养好的学习习惯,而将能上初中定义为学区房我认为有炒作的嫌疑。从过年到现在,浦东很多地方出现了以炒初中学区房为主的情况,这次中考教改可以说是对这批人的‘当头棒喝’。”

  “此次政策的核心是入学机会的公平,哪怕是‘菜小’和‘菜中’,只要读书好,就能进好的高中。很明显是强调大家受优质教育机会均等。”卢文曦说。

  卢文曦认为,当前一些房源上涨仅仅依赖学区概念,周边配套等实际并不完善。“学校未必是一流的,也不一定能确保进好学校,其中风险可想而知。”他介绍,2020年上海学区房价格涨了20%~25%,而普通住宅价格上涨还不到10%,明显是学区溢价造成的。今后随着教育质量落差减小,溢价将会慢慢收窄。公办初中学区房会有松动空间,而公办小学学区房则相对坚挺。

  有家长纠结,孩子在牛校里并不拔尖,放“菜中”还可能拼个前几名,既然“菜中”也有进入名校机会,那么是否有必要去买“菜中”旁的房子呢?

  对此,卢文曦解释说:“打铁还需自身硬,‘菜中’只有掐尖才有机会。所以,完全淡化学区房我觉得也不现实,但今后学区和非学区的溢价不会像以前30%那么夸张,可能会回调到15%左右。”

  业内人士吕智超接受《中国经济周刊》记者采访时说,学区房概念本就是相对概念,是在稳定的竞争体系当中为孩子找到相对竞争优势的位置。现在旧的平衡被打破了,但未来还是会建立新的平衡。到时,只要还存在相对竞争优势,大家还是会去寻找相对优势的位置,“菜小”“菜中”也有可能成为未来大家追捧的机会。

  吕智超说,绝大多数买学区房的人都明白,最重要的其实是学校的同学和学习氛围,所以“菜中”的几个名额真不一定能吸引到多少人,“毕竟,无论有没有名额,孩子自己学得好,才是最重要的前提,这也符合这次的改革初衷——不是为了吸引拔尖学生跑去和‘菜中’学生抢名额,而是给普通家庭的孩子更多机会。”

  预计:2021年上海学区房降温

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,2021年1月,上海市就发布过《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。随着3月16日上海教委政策的出台,政策组合拳效应体现,热点区域的学区房有降温的迹象,各类虚高房价的现象也将继续减少。若配合上海五个新城建设等新政策,可以预计,“十四五”期间,包括学区房在内的上海楼市,将呈现“炒作减少、房价趋稳、秩序规范”的特征。

  严跃进分析说,从这两年购房市场和择校情况来看,出现过很多不理性的现象。一窝蜂争抢所谓的好学校,造成了很多问题和矛盾:例如,对教育政策理解不透彻,导致家庭教育出现各类问题,甚至影响了子女教育;盲目追捧学区房,但可能因为各种原因,不能就读意向学校;追涨的情绪下,导致学区房的购入成本很高,房价下跌后出现亏损。

  “此类问题势必须要解决,既需要政府层面进行机制或制度的设计,也需要家长或购房者心态的调整。” 严跃进说,对于学区房在内的市场稳定工作,实际上也是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年一季度,合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策,从各个角度各个渠道出发,积极稳定了学区房的价格和市场预期。此次上海教改政策具有很强的示范效应,对于全国各地学区房降温工作具有很好的启发意义。

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