近两千万的房子竟是多花了60万 揭秘深圳中介吃差价潜规则

  阻止双方见面,精心“编排”故事,对买家报虚价,向卖家收暗佣……随着近年来深圳房价的不断攀升,火爆的二手房市场成了中介“吃差价”的重灾区,该现象俨然已成为行业中模棱两可的“潜规则”,让众多业主和购房者深感不安。为何二手房市场成为中介“吃差价”的温床?为何该现象仍然在深圳屡禁不止?近日,南都记者联系到多名购房者、业主、中介业内人士,细数二手房交易中的那些“雷区”。

  案例一:

  两边迂回周旋,渲染紧张气氛

  由于着急在深圳安家,去年五月,徐女士(化名)在罗湖东门某中介处购置了一套二手房产,办理完过户手续后,在一次偶然与业主的聊天中,她才得知自己被吃了20万的差价。

  据徐女士介绍,起初她对这套房子并不是特别满意,但中介一行几人在她看完房后,邀其去店内计算房子价格。在这过程中,一群中介经理围住徐女士,向其热推该套房源,并不止一次表示已经好几个买家有意向买下该套房,需要尽快下手。

  正当徐女士仔细检查交易价格的时候,她周围的某位男中介就接到一通电话,只见他随即打开扬声器,话筒内传来一位女子的声音,“福田那边有个客户跟我敲定了,378万要这套房子,今晚就过来签约。”挂完电话后,徐女士的中介便继续给其计算价格,经计算,价格为378万。徐女士认为该价格过高,离自己所能承受的350万左右的预想价位有偏差。

  因为徐女士是刚需,买房需求迫切,所以在没有挑到更合适房源的情况下,她向中介表达了自己潜在购买的意向,并询问可否让业主降价。

  随后,业主来到会议室,与徐女士沟通不到两分钟,自称接到一通其他中介的电话,随即离开会议室,两人并未谈及价格。

  又过了20分钟,中介经理急忙地跑上楼。“有其他中介开价363万,业主准备马上跟他们签约。”中介询问徐女士能否接受价格,并催促徐女士尽快作决定。

  徐女士在不到1分钟的时间内决定要了这套房。随后,业主便再次与徐女士碰面,徐女士当场向业主支付了20万定金,于当天晚上办理了网签手续。

  过了几个月,徐女士与业主取得联系,方才得知业主的真实底价是343万元。她意识到自己房款中的20万元,原来是进了中介的“荷包”。“他们(中介)利用我对他们的信任,合起伙来演戏,欺骗并隐瞒真实的报价,来获取远高于市场标准的居间服务费,而且(中介)是两头收费。”徐女士说。

  案例二:

  “玩转”三方合同,佣金上做文章

  深圳的李先生通过深圳某中介购置了一套二手房。签了合同后的某天,一次李先生与家人讨论房款问题时,由于未带合同,随即向中介提出需要查看三方合同,发现中介提供的合同版本与自己那份并不一致。李先生进一步向买家了解到,房屋售卖的底价为1880万,和实际成交价1940万相差60万元。

  李先生介绍,该房源成交价格为1940万,李先生签订的合同中明确,其居间服务金额为213400元,且全部为乙方(买方)承担,即业主方无需支付佣金。签约后,李先生便给业主转了100万的定金,并先支付给中介方5万块的服务费。

  签约后,李先生因和家人商量房款相关问题,且合同未在身边,便中介提出查看三方合同,后来发现中介提供的合同与签约时并不一致。

  据中介提供的合同显示,该交易产生的居间服务费为582000元,其中甲方(卖方)承担368600元,乙方(李先生)承担213400元。

  带着疑惑和不安,李先生向业主了解情况,发现业主曾和中介签订承诺书。其中提到房屋报价2000万元,底价为1880万元,高于底价成交的数额,业主承诺支付给中介方作为佣金服务费。业主收到定金后,就把60万元“差价”转给了中介。

  “房子实际价格1880万,我却花了1940万,其中60万差价落入中介的口袋;三方合同不一致,欺骗消费者知情权,哄抬房价,暗箱操作吃差价扰乱市场,损害消费者的权益”,李先生说。

  案例三:

  利用赎楼费、短期利息和罚息收费不透明等,多收一笔“糊涂账”

  深圳打新不易,不少买家瞄准二手房市场,认为准备好首付、贷款等条件,便可轻松入市。实际上,买卖二手房涉及到的费用十分繁杂,大致包括首付款、中介费、赎楼费、贷款费用、税费,其中税费包括契税、个人所得税、增值税等。对于普通买家来说,计算清楚这些费用并非一件易事。

  深圳市民赵先生买二手房时曾遭遇了这样的事件。原业主出卖房屋时,还处于还贷阶段,买卖房屋需要先“赎楼”,即还清相应贷款,这其中产生的费用通常来说由原业主承担,不过深圳是卖家市场,这笔费用落到了买家头上。赎楼分为担保赎楼和现金赎楼,赵先生的中介提供的方法是业界俗称的“两笔款赎楼”,做法是业主通过担保公司向银行借款,并向担保公司支付担保费用,以及向银行支付短期赎楼利息,后续拿到房产证后,买家再到银行做按揭贷款。

  赵先生需要支付赎楼中的赎楼担保费、短贷利息等,由于这笔费用需要提前缴纳,中介一般会估算数额,多退少补。然而赵先生在拿到中介和担保公司给的短期利息和罚息的单据找银行核对时,发现费用和自己结算的数额不一致,多出了一笔钱。而中介此前称的“多退少补”也未兑现,赵先生因此和中介展开了维权。

  据业内人士表示,由于费用是估算,通常只会少补,不会多退,且担保公司基本上不会给买房担保服务协议的原件,也不会给相应的收费票据,对于买卖双方来说,这里面很容易产生“糊涂账”,因为涉及费用和购房费用相比占比较小,不少人吃了亏也不了了之。他曾了解到另一个案例,买家要找银行核对费用时,竟被银行告知单据是假的。

  中介自曝“玩法”:

  核心手段是阻止买家知情

  南都记者联系到深圳某中介经理小陈(化名),据其透露,中介吃差价玩法多样,根据顾客需求,新手段也一直层出不穷,但都有基本形式。

  “吃差价”的核心是把业主的房子卖高后,把卖高的部分给到中介个人,用合同去规避风险,最重要的是要避开买家,不让买家知情。其它方式再怎样变化,都是基于该原理。

  小陈进一步向记者介绍,除去上文提到的吃差价案例以外,在以前还有一个方法中介可以得心应手地使用——ABC单。

  据小陈透露,ABC单需要中介“主动出击”。例如,中介B在市场“寻猎”,物色到业主A的一套挂牌500万、明显低于市价的“笋盘”,就先用50万定金给业主,双方签署一份居间合同,规定中介B帮助业主A找到下家,若以500万元以上的价格成交的收益归中介B。这样,中介先“拿住”业主A的房子,因为税费等问题,双方暂不办理网签。

  然后中介B找到下家C,双方商定价格为600万,之后会让业主A先行退回50万定金给自己。随后,让下家C另外给业主A转50万定金,双方重新签一份定金协议。最后,中介B把房子以600万的价格卖给下家C,让下家C直接和业主A网签,走正常交易流程。下家C最终用600万买下业主A的房子,业主A却只能拿到500万元,中介B用50万定金空手套白狼赚了100万。

  小陈也指出,中介吃差价主要是利益驱使,差价带来的收益远高于卖房的提成奖励。诚然,深圳中介吃差价的行为一直屡禁不止,但就现阶段看,该类违规行为已经明显得到控制。他认为,得益于中介行业在一些较为规范的大公司引领下,市场价格正变得越来越透明,交易过程亦越来越正规。现在中介如果执意要铤而走险,将会面临严厉的处罚。

  律师支招:

  中介主动披露信息是“透明交易”关键

  买家五年内可申请撤销合同

  安家置业是人生大事,买家、中介、卖家在买卖过程中,如何避免纠纷?如果产生纠纷,三方应分别如何应对?就此问题,南都记者采访了华商律师事务所周争锋律师。律师提醒:买卖过程中,中介主动披露相关信息极为重要,同时,三方都应留存各类资料,如合同、聊天记录、转账信息等,组成“证据链”,以保护自身权益不受侵害。

  针对买家被“吃差价”情况,周律师表示买家有两个方式维权,一是申请撤销合同。根据《民法典》第149条,第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。周律师提醒,即使房产已经过户,买家也可在一年内,或最长不超过五年时间内,行使撤销权,并可主张交易过程中遭受的损失由中介公司和卖家承担;第二个处理方式是,买家可依据《民法典》第962条,继续要求履行合同,但以中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况为损害其利益为由,请求不支付中介相关费用,并由中介承担差价损失。

  卖家以满意的价格售出房屋,中介收取佣金,这是正常的市场规律。对于卖家和中介签订类似分成协议等合同,操作得当,其实也无法律纠纷风险。周律师解释,中介和卖家如果签订了分成协议,由卖家承担相应佣金,那么在买卖双方签约时,中介应将这部分佣金写在合同价内,如实告知买家,如若隐瞒,买家可追责。

  一些难以销售的房源,中介经过装修等包装方式使其畅销,这能体现中介的服务价值。周律师表示,中介以此方式赚取高额佣金,无可厚非,但前提是不违背法律规定。“如果中介和业主签订分成协议约定,高出意向价格的部分属于中介公司所有,那么中介公司可以业主的代理人的身份,在其他中介公司出售该房产。”周律师说,中介需要有出售房产的授权委托书,证明有代理关系。其次中介仍需在签约时主动披露相关信息,不损害买家利益,就能避免“差价”纠纷。

  深房中协:“吃差价”后果很严重,将抄送各征信合作单位

  针对“吃差价”现象,行业协会有怎样的管理措施?南都记者联系到深房中协秘书长张媛,她表示,《深圳市房地产中介行业从业规范》第三章存在关于从业禁止性的相关规定。在《深圳市房地产行业良好行为、不良行为清单》第7条规定“在从事房地产中介业务过程中赚取差价的”,会被列入C类不良行为。她进一步指出,C类不良行为属于严重类别,列入后会抄送各征信合作单位。

  “近年来,中介”吃差价“现象已经大幅减少,我们协会对于相关违规行为”零容忍“,一经发现会严肃处理。在此也要提醒广大消费者,要选择诚信合规的星级经纪机构和星级经纪人员服务。在选择中介机构的时候也需要注意看”星级“,同时要看清机构的备案证书、星级标识,中介人员应佩戴有效的星级服务牌。”张媛称。

  据悉,为了防止佣金不明晰产生纠纷,深房中协在2020年9月3日发布了关于实施“佣金透明化”要求的通知。通知明确,如果对采取“背靠背”方式隐瞒中介服务收费等情形或未应用《税费试算及中介服务确认表》给消费者造成重大的直接损失,依据“虚构事实、隐瞒真相或因服务不专业,误导或欺诈相关当事人,给当事人造成重大的直接损失”计入机构不良行为,并抄送各征信合作单位。

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